In einem Mietvertrag stehen sich 2 wesentliche Hauptpflichten gegenüber:
Der Vermieter muss dem Mieter eine vertragsgemäße Wohnung zur Verfügung stellen und der Mieter muss dafür im Austausch die vertragsgemäße Miete bezahlen.
Wenn nun ein Wohnungsmangel besteht, kommt der Vermieter seiner vertraglichen Pflicht nicht mehr in vollem Umfang nach. Deswegen reduziert sich zum Ausgleich die Zahlungspflicht des Mieters entsprechend und er muss weniger Miete zahlen.
Tipp
Es müssen sich beide Seiten weiterhin die Waage halten: Die Mietminderung muss also dem Nachteil entsprechen, den der Mieter durch den Wohnungsmangel hat.
Da es hier um das ausgewogene Verhältnis von beiden Hauptpflichten geht, ist es egal, ob der Vermieter irgendetwas für den Mangel kann. Es zählt nur, dass er objektiv seine Pflicht nicht erfüllt.
Wenn Ihre Wohnung gerade energetisch modernisiert wird und deswegen zur Zeit nicht besonders wohnlich ist, haben Sie trotzdem 3 Monate lang kein Recht zur Mietminderung. Mit dem Vermieter kann auch im Einzelfall eine längere Dauer vereinbart werden.
Wenn die Baumaßnahmen aber nicht nur der energetischen Modernisierung dienen, sondern zum Beispiel auch gleichzeitig der Instandsetzung, kommt anteilig dafür eine Mietminderung in Betracht. Da aber die Aufteilung, welche Einschränkung sich auf welche Arbeiten bezieht, meistens schwierig sein wird, ist hier Vorsicht geboten.
Höhe der Mietminderung
Die Frage, wie schwer der Mangel zu gewichten ist und wie hoch die Miete gemindert werden kann, ist dabei immer schwer zu beantworten und hängt vom Einzelfall ab.
Um das heraus zu finden, benötigt man meist fachkundigen Rat. Die Bandbreite ist dabei von 1 % bei geringer Beeinträchtigung bis 100 % der Gesamtmiete, also inklusive Nebenkosten, wenn die Wohnung gar nicht mehr bewohnbar ist.
Um die Mietminderung zu ermitteln, ist zunächst zu klären, welcher Teil der Wohnung betroffen ist, zum Beispiel nur das Schlafzimmer. Dann muss ermittelt werden, welcher Teil der Miete anteilig auf das Schlafzimmer entfällt. Dazu werden vor allen die Quadratmeterzahl des betroffenen Zimmers im Vergleich zur Gesamtgröße der Wohnung betrachtet.
Besonderheiten sind aber möglich: Wenn zum Beispiel die einzige Toilette in der Wohnung ausfällt, ist der Nachteil für die Benutzung der Wohnung größer, als es der oft geringen Quadratmeterzahl des Bades entspricht.
Beispielsberechnung
Wenn sich zum Beispiel für das betroffene Schlafzimmer eine anteilige Miete von 30 % ergibt, ist zu klären, ob die Benutzung des Schlafzimmers komplett ausfällt oder ob die Benutzung schon noch möglich ist, aber mit Nachteilen. Wenn man zum Beispiel wegen giftigem Schimmel das Schlafzimmer gar nicht mehr benutzen kann, wäre dann die Mietminderung 30 %. Wenn aber zum Beispiel „nur“ der Lärm aus der Nachbarwohnung das Schlafen ab 3 Uhr morgens unmöglich macht, ist die Nutzung noch eingeschränkt möglich, so dass zum Beispiel die Schlafzimmerbenutzung zu 50 % beeinträchtigt ist. Dann wäre die Mietminderung 50 % von dem auf das Schlafzimmer entfallenden Mietanteil mit 30 % des Schlafzimmers, also 15 % von der Gesamtmiete.
Vorgehen bei Mietminderung
Eine Mietminderung geht normaler Weise nicht rückwirkend (Ausnahme siehe weiter unten). Wenn aber der Mangel am 10.1.16 entsteht, Sie aber schon Ihre Miete gezahlt hatten, können Sie auch für die Zeit ab dem 10.1. die Februarmiete mit kürzen. Dazu finden Sie hier ein Formular.
Tipp
Das Recht zur Mietminderung entsteht einfach so, ohne dass eine besondere Ankündigung oder Fristsetzung nötig ist. Sie sollten den Mangel trotzdem anzeigen, damit Ihr Vermieter weiß was los ist. Sonst können Sie ihr Minderungsrecht deswegen wieder verlieren.
Wenn Sie einen Mangel bemerken und trotzdem längere Zeit ohne Vorbehalt die Miete gezahlt haben, können Sie später nicht deswegen rückwirkend die Miete mindern.
Falls es dann jedoch zu einer Mieterhöhung kommt, können Sie für die Zukunft Ihr Minderungsrecht wieder entgegen halten. Die Höchstgrenze ist aber dabei der Betrag der Mieterhöhung.
Gefahren der Mietminderung
Wenn Sie es mit der Mietminderung übertreiben und zu heftig oder sogar grundlos mindern, weil Sie sich den Mangel selbst zuzuschreiben haben und sich der Mietrückstand aufsummiert, kann Ihr Vermieter Ihnen deswegen kündigen.
Diese Gefahr können Sie vermeiden durch:
Zahlung unter Vorbehalt
Sie haben zunächst dem Vermieter den Mangel angezeigt.
Wenn Sie die Miete jetzt nur unter Vorbehalt zahlen, bringen Sie damit zum Ausdruck, dass Sie diesen Mangel nicht akzeptieren. Verwenden Sie dazu dieses Formular.
Der Vermieter erhält dadurch die Chance, ohne finanziellen Verlust den Mangel zu beheben.
Wenn dann der Mangel fristgerecht behoben wird, ist alles bestens und Sie erhalten den unter Vorbehalt gezahlten Teil der Miete nicht zurück.
Tipp
Wenn der Mangel allerdings nicht behoben wird, haben Sie die Möglichkeit einer rückwirkenden Mietminderung, was sonst nicht geht.